Просто новостной портал Разное Операция х. сколько стоят

Операция х. сколько стоят



Операция Х. Сколько стоят квартиры в хрущевках под снос, и стоит ли их покупать

В конце 1990-х начале 2000-х, когда в Москве только начиналась реализация первой программы демонтажа пятиэтажек, столичным властям пришлось бороться с желающими обогатиться за счет покупки приговоренного жилья. Квартира под снос тогда была популярнейшим продуктом как многим казалось, способом получения конфетки из известно чего.

Обмена старого на новое, впрочем, сотням предприимчивых людей и обычным жителям пятиэтажек пришлось ждать годами процесс ликвидации ветхих зданий, инициированный вторым мэром Москвы Юрием Лужковым, затянулся. Завершить его нынешний глава города Сергей Собянин пообещал в 2018 году.

Между тем зимой 2017-го в столице анонсировали вторую программу сноса хрущевок куда более масштабную, чем первая. Ждать ли покупательского ажиотажа вокруг домов, которые планируется расселить, сколько сейчас стоят квартиры в пятиэтажках и есть ли смысл их приобретать в надежде на выгодную сделку с городом?

Есть что?
В базе ЦИАН в общей сложности на сегодняшний день представлено более пяти тысяч лотов, которые расположены в пятиэтажных домах, попадающих под общепринятое определение хрущевок.

Среди московских административных округов безоговорочный лидер по числу выставленных на продажу квартир в пятиэтажках Восточный, подсчитали аналитики. На его долю приходится почти 21 процент от всего объема такого предложения. И в списке домов, потенциально подлежащих сносу, именно этот округ в лидерах по количеству адресов: порядка 23 процентов всего перечня это объекты в ВАО. На втором месте Северный административный округ, в котором предлагается более 15 процентов всех квартир в пятиэтажках. Однако по количеству домов под снос этот округ занимает лишь шестое место (9,3 процента списка). И замыкает тройку Юго-Восточный административный округ с долей предложения 12,4 процента. При этом в ЮВАО менее 15 процентов пятиэтажек, попавших в предварительный сносной список.

Меньше всего квартир в хрущевских пятиэтажках выставлено на продажу в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах на всех 3,7 процента от общего объема. Так же и со сносом: там лишь 2,2 процента домов, которые могут быть включены в программу реновации.

Вручную на портале ЦИАН находится порядка 350 объектов, в описании которых есть слова снос и реновация. Из них примерно треть это предложения с упоминанием о невключении дома, где располагается квартира, в программу демонтажа хрущевок. Остальные собственники (или их представители агенты по недвижимости), напротив, рекламируют жилье как предназначенное к сносу.

Дом включен в программу реновации реально будет получить новую квартиру в этом же районе!, Дом попадает под реновацию, Дом в списке на реновацию, отличный вариант для инвестирования!, Перспектива сноса, Этот дом попал в реновацию. Это шикарное вложение денег, так как, покупая эту квартиру, вы вскоре станете обладателем квартиры в новом доме, гласят объявления.

Дешевле не бывает
Самое недорогое найденное предложение однушка за 2,69 миллиона рублей в деревне Мостовское (Новая Москва). Нормальные соседи. За домом в двухстах метрах река Десна и пляж! Большая вероятность сноса с предоставлением большей площади! читаем в описании. Но дома нет на карте хрущевок, попавших в предварительный список зданий под снос.

Согласно данным, предоставленным аналитиками ЦИАН, разброс цен на квартиры в пятиэтажках, которые все же попали в список под снос и где жители проголосовали за включение в программу реновации, сегодня составляет от 2,7 миллиона рублей за квартиру в поселке Шишкин Лес в Новой Москве до 21 миллиона рублей за лот около станции метро Речной вокзал.

В первом случае покупателям предлагается 30-метровая однушка, во втором 160-метровая квартира с пятью комнатами. В объявлениях ничего не сказано о перспективе сноса домов, хотя их жители уже проголосовали за переселение.

В целом, как отмечают эксперты, жилье в московских хрущевках дешевело на протяжении последних нескольких лет, и пока этот процесс не повернулся вспять. Стоимость квартир (в пятиэтажках прим. Дома) уменьшилась до рекордных показателей. Так, однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно приобрести за 4,3-4,4 миллиона рублей, двухкомнатную за 4,6-4,8 миллиона, трехкомнатную за 6-6,2 миллиона рублей, говорит Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании Бон Тон.

Стоимость квадратного метра в хрущевках с апреля практически не изменилась и составляет в среднем в панельных хрущевках 151,9 тысячи рублей за квадратный метр, в кирпичных 177,8 тысячи за метр. В последние месяцы этот сегмент замер в ожидании своей дальнейшей судьбы, поясняет генеральный директор компании Азбука Жилья Владимир Каширцев.

Не надо нам такого
Несмотря на невысокую стоимость и перспективу обмена квартиры в пятиэтажке на новую в современном доме, хрущевки особой популярностью у покупателей не пользуются ни те, что были включены в список под снос, ни те, что в него не попали. Одни эксперты причину низкого спроса видят в плохой репутации пятиэтажек, которую не перебьешь никакими обещаниями, другие в том, что программа реновации пока окончательно не сформирована.

За последние несколько лет спрос на хрущевки в Москве сильно просел, поскольку у них много минусов метраж, маленькие кухни, отсутствие лифтов, газовые колонки (не всегда, но есть), старые коммуникации, невысокие потолки, говорит Екатерина Никитина. Все это, естественно, не в пользу спроса на пятиэтажки. Тем более что за последнее время появилось очень много предложений в новостройках комфорт-класса по привлекательной цене.

По словам руководителя аналитического центра Est-a-Tet Юлии Сапор, до анонсирования программы реновации сделки с квартирами в пятиэтажках составляли 5-7 процентов от общего объема продаж на вторичном рынке жилья, и сейчас ситуация не особенно изменилась.

Как только стали известны адреса домов, планируемых к сносу, часть квартир были убраны из рекламных кампаний (не более 15 процентов), утверждает Екатерина Никитина. Остальные же квартиры в пятиэтажных домах как продавались, так и продаются. На 15-20 процентов увеличилось количество звонков по поводу приобретения квартиры в пятиэтажках, но называть такие звонки целевыми не совсем верно. Как правило, клиенты просят подыскать квартиру, которая точно подвергается сносу в этом году, что, безусловно, невозможно.

У Азбуки жилья другие данные: количество выставленных на продажу квартир в панельных хрущевках с февраля 2017-го уменьшилось на 34 процента, в кирпичных на 20 процентов.

В целом, по наблюдениям экспертов, никакого ажиотажа вокруг попавших в сносную программу домов нет все ждут запуска реновации или как минимум четкой информации о судьбе конкретных пятиэтажек.

Ситуация вокруг программы реновации развивается постепенно и меняется в зависимости от поступления новых данных, более детального понимания того, как эта программа будет реализовываться по факту, поясняет Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК Лидер.

Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании НДВ-Недвижимость Елена Мищенко указывает, что говорить об изменениях на рынке пятиэтажек пока рано голосование (о включении домов в программу реновации прим. Дома) только завершилось. Некоторые собственники подняли свои квартиры в цене, но сказать, что на них возник ажиотажный спрос, нельзя, подчеркивает эксперт.

Свой вклад в реновацию
По словам Владимира Богданюка, руководителя департамента проектов Est-a-Tet, высчитать инвестиционную привлекательность жилья в хрущевках в целом очень сложно: стоимость квартиры сильно зависит от нескольких факторов качества ремонта, состояния дома в целом, локации, наличия

Тем не менее новость о сносе пятиэтажек подогревает цену на данный формат жилья, поэтому в некоторых районах стоимость квартир в сносимых домах уже приравнялась к стоимости жилья в несносимых сериях и новостройках, отмечает эксперт. Если рассмотреть, например, Текстильщики или Дубровку, то однокомнатную квартиру здесь можно приобрести в среднем за 4,5-5 миллионов рублей. При этом, к примеру, в 2016 году срок экспонирования таких квартир достигал в среднем семь-восемь месяцев. За аналогичную сумму можно приобрести квартиру в новостройке, и уже через год доходность от нее составит 10-15 процентов. Если продать квартиру по договору переуступки до получения собственности, можно избежать уплаты большого налога.

При перепродаже квартиры в пятиэтажке необходимо учесть юридический аспект, добавляет Богданюк: На практике, с собственником заключается договор мены, согласно которому владелец передает свою старую квартиру Москве, а взамен получает от города новое жилье. Для этого необходимо, чтобы город сначала оформил на себя право собственности на новую квартиру, а затем переоформил на нового собственника. Этот процесс часто затягивается на полгода, в это время действует предварительный договор мены между собственником жилья и городом.

Мена, продолжает эксперт, это, по сути, встречная купля-продажа, на которую распространяются все законы, действующие при таких сделках. При продаже квартиры менее чем через пять лет после получения нового жилья, придется заплатить 13-процентный налог от стоимости полученного и продаваемого жилья, так как владение старой собственностью, взамен которой была получена квартира, не учитывается. Также при продаже, скорее всего, придется предложить покупателю дисконт в размере 100-150 тысяч рублей для конкурентного преимущества, предполагает Богданюк. Итого с учетом инфляции покупка пятиэтажки с последующей перепродажей может выйти в ноль, указывает он.

Если все же человек решил вложиться в пятиэтажку, то стоит понимать это долгие инвестиции, если сравнивать с инвестициями в новостройку. В данном случае сложно просчитать, какие будут цены на жилье через 5-7 лет, а также какой объем жилья будет представлен в продаже и насколько новое жилье, данное взамен старой квартиры, будет обладать конкурентными свойствами, резюмирует эксперт.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *